老旧小区往往位于一个城市的中心区域，地理位置绝佳，但因建筑年限久远，配套设施没有及时更新，虽经多方维护，但经陈年累月的自然侵蚀下，房屋难免会出现诸如漏水等遗留的问题，给后续住户的居住带来诸多不便。由于老旧小区建设开发时相关法律制度尚未完善，使用、管理和维护也无法达到新建小区的物业标准，缺乏完善的物业管理，成立业主委员会或业主大会更是难以实现。因此，当邻里之间的侵权事件发生在老旧小区时，应当如何更好地化解老旧小区业主之间的矛盾，近日，五华法院审结一起因相邻关系业主下水道堵塞引发的财产损害赔偿纠纷案，最终促成相邻业主达成和解，被告当庭履行赔偿款，原告当庭撤回起诉，取得了较好法律效果和社会效果。

案情简介

家住凤翥街某小区三楼的张先生向五华法院起诉其楼上四楼住户曾女士，称2021年8月30日其在凤翥街的房屋发生严重漏水事故，造成客厅天花板、地板出现大面积渗漏痕迹，放置于客厅中的两张床及床上用品均被浸泡，经社区和辖区民警多次调解未果，故张先生诉至五华法院主张被告曾女士对其房屋进行维修，并赔偿相关物品的损失20000余元。

五华法院法官在审理该案中，依照法定程序开展诉讼文书送达等庭前准备，引导当事人举证和证据交换，庭审过程中，被告曾女士称其房屋一直空置，原告张先生在发生漏水事故后进行报警，被告曾女士从外地赶回昆明后，打开自己的房门发现自己房屋的阳台及客厅大量积水。被告曾女士认为，如果是自己的原因造成漏水，那么自己愿意进行赔偿，但从现有证据来看，自己也是受害者，漏水应是楼上其他住户引发，不应由自己承担赔偿责任。

第一次庭审结束后，主审法官提出，让被告曾女士与社区民警沟通，可组织“漏水实验”，后原告、被告曾女士以及居住于五楼的租户在社区民警的见证下，一同进行了“漏水实验”，试验的结果显示，造成房屋漏水的堵点初步判断在位于三楼到四楼之间的主管道。为了进一步查清案情事实，主审法官带领法官助理及书记员前往案涉房屋进行现场勘查。经过现场查看，初步分析造成漏水事故发生原因为该幢房屋阳台上的下水主管道发生了堵塞，因在房屋改造过程中，部分业主已将阳台地漏口封闭。虽然“漏水实验”初步证明堵点所在楼层，但堵点的具体位置和堵塞造成的原因难以查清。同时，五楼租户自述其因确实使用洗衣机从阳台地漏进行排水，后经社区民警和四楼住户曾女士释明该地漏不能再使用，其未再使用地漏排水，后再未发生漏水事故。

经五华法院法官会议多次对案件进行讨论，认为本案中造成漏水的原因无法通过现有证据查明，同时，作为相邻权纠纷案件，原告张先生仅将其楼上住户曾女士作为被告，有遗漏当事人的可能。经五华法院向原告释明，根据原告的申请，依法追加五楼房屋业主及租户、六楼业主作为共同被告参加诉讼。

该案经过两次庭审，双方争议仍较大，从现有证据无法查清案件事实，如果启动漏水原因鉴定，不仅难度大，也给双方当事人增加诉讼成本，合议庭充分考虑到该案的实际情况和特殊性，多次主持原、被告进行调解，通过析法释理，晓之以理，动之以情，最终促成原、被告达成和解并当庭履行赔偿款2500元，原告撤回起诉。

法官说法

因本案涉及的老旧小区房屋年代久远，业主经过数次房屋交易产权变更，造成漏水的原因难以查清，一旦启动漏水原因鉴定，必然会对房屋造成极大破坏，徒增诉讼成本，为各方当事人造成不必要的经济负担。同时作为相邻权纠纷案件，因相关法律制度构建尚不完善，如果不积极引导当事人达成自愿和解，只会让邻里间的关系更加恶化，不利于构建和谐邻里关系。该案的成功调解，营造了良好的邻里关系，取得了较好的法律效果和社会效果。