贷款买入的二手房，在过户时，被告知所迁房屋为“危房”怎么办？来看看五华法院这一案例。

案情回顾：

原告刘某因要给小孩迁户口就读瑞和小学的事宜，相中了被告陈某名下坐落于昆明市五华区黑林铺前街的一套房屋，双方遂协商购房事宜。

2020年12月6日，刘某向陈某支付了购房定金2万元。2020年12月13日双方签订了《二手房买卖合同》，刘某支付了购房款18万元，余款21万元贷款支付。

2020年12月底，双方依约办理了产权过户手续。

2021年1月13日，刘某在办理户口迁入的过程中被五华分局海源派出所户籍民警告知所迁房屋为“危房”，不能迀入户口。

2021年1月31日，刘某就解除合同事宜与陈某协商，但陈某拒绝解除合同。刘某认为，陈某明知房屋属于危房，但在交易过程中隐瞒该事实，导致刘某购买了不能入住、不能迁入户口的主体结构存在严重问题的“危房”。双方多次协商未果的情况下，刘某无奈诉至法院，请求解除合同并要求陈某赔偿自己的损失。

案件审理：

在案件审理过程中，被告陈某提起反诉，要求原告刘某继续履行合同并支付尾款，法院决定合并审理本诉和反诉。

庭审中双方对涉案房屋是否存在严重影响正常居住使用的主体结构问题各执一词，五华法院依照原告申请启动了鉴定程序。

2021年11月29日，昆明建业工程检测技术有限责任公司出具“建业司鉴字【2021】第1号”《房屋鉴定意见书》，该鉴定意见载明：“……综上所述，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）9.1.2条规定，本鉴定单元综合评级为Dsu级。即该房屋建筑安全性严重不符合本标准对Asu级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施……建议：（1）为保证房屋地震作用下的结构安全，建议对其进行拆除；（2）若拆除受限，应立即对Dsu房屋进行抗震加固处理；（3）在拆除或加固前，应加强房屋结构的日常检查、检测等”。

据此，五华法院经审理认为，涉案房屋主体结构存在严重问题，明显不能满足正常的居住使用需求，原告刘某作为买受人的合同目的明显不能实现，可行使法定解除权。故对于被告陈某请求继续履行合同的反诉请求依法不予支持，同时其要求继续支付购房尾款的诉请系基于合同继续履行所提出，亦依法不予支持。同时合同解除后，被告陈某应退还原告刘某购房款20万元，并赔偿交易损失20,114.75元【契税3,904.76元、地方教育附加（增值税地方教育附加）195.24元、教育费附加（增值税教育费附加）292.85元、城市维护建筑税（市区）683.33元、个人所得税（财产转让所得）3,904.76元、增值税（销售不动产）9,523.81元、不动产登记费80元、公证费1230元、直通车费300元】。另外鉴定费4万元，系原告刘某为实现债权的必要费用，应由被告陈某负担。

本案经一审判决后，当事人未提起上诉，现已发生法律效力。

法官后语：

“危房”就是危险房屋的意思，根据《城市危险房屋管理规定》，危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有倒塌的可能，丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

关于房屋的鉴定标准一共有A、B、C、D四个等级。涉及“危房”的是C、D 级，C级就是局部建筑主体结构不合格，需要大修大补，D级就是整个建筑主体结构不合格，严重影响居住和使用安全，必须强制拆除。

“房屋主体结构质量不合格”，主要是指房屋的主体结构不符合法定的或者约定的质量标准，从而影响买受人基本的居住或者使用需要。对此，应从广义上理解，因为房屋作为一个完整的建筑工程，其主体结构既包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也包括房屋地上工程部分。但房屋主体结构质量不合格必须在出现以下两种情形时，出卖人才应当承担相应的责任：一是出卖人无法交付。例如，因主体结构不合格导致房屋存在严重缺陷，从而使出卖人无法交付房屋。二是交付后检验不合格。在检验不合格的情形下，表明买受人有确切的证据证明出卖人的行为构成根本违约。本案属于第二种情形，因此，出卖人应当承担相应的责任。

从以往的判例看，对于交易房屋是否属于主体结构质量方面的问题而产生争议的，因涉及到建筑领域的专业知识，最终需要通过司法鉴定进行确定。

法条打包：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第九条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”