近年来房产中介机构蓬勃发展，为有买房或卖房需求的人，提供了更多的交易机会，但由于中介机构，在提供中介服务的同时会收取一定的中介费用，于是便有人打起了“跳单”的主意。那么“跳单”这一行为，如何认定呢？

2021年7月4日，邓某（被告二）通过微信约请某中介公司（原告）为她在五华区西站附近买一套房屋。原告按照邓某提出的住房标准条件，免费为其找了10天左右，终于在2021年7月14日找到了楼某（被告一）的座落于昆明市五华区西站向阳新村的某处房屋。

(图源于网络)

2021年7月15日，经原告与被告一、二反复沟通协调之后，被告一、二自愿在原告的主持下达成了《房屋买卖居间合同》，该房屋成交价人民市718,000元，并约定被告二向原告缴纳居间费按房屋成交价的2%即14,360元。违约责任：如果甲方（即被告一）违约的，则退还给乙方（被告二）定金5000元，同时赔付给丙方（原告）居间服务费总房价的2%；如果乙方（被告二）违约，也需赔付给丙方（原告）居间服务费总房价的2%。

合同签订后，邓某要求原告帮助其办理房按揭贷款，而自己征信不过关，就于2021年7月21日向原告提供了其母张某（第三人）的征信报告，称只能以其母张某的名义购房。

但2021年8月22日，被告一和被告二已经恶意串通，绕开了作为中介人的原告而直接完成了本案中所涉及的房屋买实交易，恶意逃避了依法应当向原告支付的中介费用。原告为维护自身合法权益，提起诉讼。

(图源于网络)

楼某（房主）称：

原告并不能举证证明其取得的房源信息是独家代理的信息来源，在这种情况下原告不能阻止被告二或者我方去寻找更合适的中介来完成相关的中介服务。

邓某（购房者）称：

1.我方不存在跳单行为，原告法定代表人李某要求我方支付额外18,000元的贷款代办费，最后无法协商一致，我方才放弃购买，为此我方已经损失定金5000元。

2.原告并未帮助我们成交，合同中明确丙方需要无条件配合办理贷款、过户等，并且不收取中介费以外的其他任何费用，故不是我方故意违约，而是原告收取不合理的费用。

3.我方最终与被告一成交购买案涉房屋系通过其他中介公司的居间服务，并且支付了相应的中介费。该公司表示贷款只要征信没有问题就可以办理，并无原告所言需高额的贷款代办费，故原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本案争议焦点为邓某的行为是否构成“跳单”？

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。衡量买方是否“跳单”违约的关键，在于买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约行为。

本案中，依据已查明的事实，不能认定邓某实施了“跳单”行为。具体理由为：

首先，邓某并未利用原告提供的信息机会或媒介服务。根据在案证据，案涉房屋并非独家委托原告销售，而是通过多家中介公司挂牌出售，因此有多家中介公司掌握同一房源信息。中介公司接受委托后通过多种渠道公布房源信息，比如在店面、网站发布等，这些均为公众得以获知房源信息的正当途径。邓某、楼某虽在原告的主持下签订了《房屋买卖居间合同》，但原告并未积极履行居间义务，而邓某通过正当途径了解到案涉同一房源信息后，享受了其他中介公司提供的居间服务（包括提供房源信息、带看房屋、磋商交易条件、签约、协助办理贷款等），最终通过该居间服务促成了房屋买卖交易。因此，邓某并未利用原告提供的信息机会或媒介服务。

第二，邓某并未恶意绕开原告完成交易。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告未举证证明邓某绕开其进行交易的事实。而根据邓某提供的证据，在房源信息并非由原告独家掌握的前提下，其选择了报价低、服务好的中介公司，通过该中介公司的正常居间促使成交并支付了合理的佣金，并不存在利用原告提供的居间服务或媒介服务后而恶意绕开其进行交易的情形。

综上，邓某的该行为不构成违约，故对于原告的诉讼请求不予支持。

该判决已生效。

“跳单”是一种行业术语，是指房屋居间合同中，委托人已经与中介公司签订了相关协议，中介公司按照协议约定提供独家资源信息，并提供促使买卖双方见面洽谈等促进交易的服务，但买卖双方或一方为了规避向中介公司支付中介费等义务，跳过中介公司而私自签订买卖合同的行为。

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。该条对“跳单”行为予以规制，保障了中介人的合法权益，对违背契约精神的不诚信行为进行了否定评价。

根据该条规定，对于“跳单”行为的认定应着重从以下方面进行考量：

1.中介人是否积极履行居间义务，提供居间服务。

2.中介人提供的交易信息是否系独家发布。

3.委托人是否恶意绕过中介人与他人签订合同。

在中介公司勤勉履责的前提下，买卖双方应恪守居间合同的约定，支付中介报酬或者支付中介公司从事中介服务支出的必要费用，不应利用了中介公司提供的交易机会和媒介服务，却为逃避支付中介费，而故意绕开中介公司私下交易。

买卖双方“跳单”的行为有悖于民法典中诚实守信原则，不仅会损害中介方的合法权益，也可能导致购房者“钱房两空”，增加房屋交易过程中的风险，买卖双方最终可能既要支付中介报酬，还要卷入房屋买卖合同纠纷中，在时间、精力、金钱等多方面得不偿失。